Bruno Le Maire, le ministre de l’Économie, a annoncé de nouvelles règles concernant les crédits immobiliers dans le but de faciliter l’accès au marché immobilier. Ces nouvelles mesures ont été dévoilées lors d’une réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), dans un contexte de baisse significative de la production de crédits par rapport aux niveaux records de 2022. Trois grandes décisions ont été prises, à retrouver dans un communiqué officiel.
Des prêts plus longs pour la rénovation énergétique
La durée maximale des prêts sera portée à 27 ans lorsque les travaux de rénovation énergétique dépassent 10% du coût total de l’opération. Auparavant, cette extension n’était possible que lorsque les travaux représentaient 25% du coût total du crédit.
Pour les autres types de prêts immobiliers, la durée maximale reste fixée à 25 ans. Cependant, il existe certaines exceptions à cette règle, comme dans le cas des ventes sur plan. Dans ces situations spécifiques, la durée du prêt peut être étendue jusqu’à 27 ans, incluant une période de différé de remboursement de deux ans. Cette disposition permet aux emprunteurs d’avoir un délai supplémentaire avant de commencer à rembourser leur prêt, en adéquation avec le calendrier de construction et de livraison de leur bien immobilier neuf.
Les intérêts des prêts relais désormais plus pris en compte par les banques
Le HCSF autorise les banques à ne pas inclure les intérêts des prêts relais dans le calcul du taux d’effort de l’emprunteur, à condition que le montant du prêt relais ne dépasse pas 80% de la valeur du bien immobilier mis en vente.
En d’autres termes, dans les situations où le prêt relais représente 80% ou moins de la valeur du bien, les intérêts payés pour ce prêt ne seront pas pris en compte dans le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur. Habituellement, ces intérêts sont considérés comme une partie des charges du ménage lors du calcul de ce taux, qui ne doit normalement pas excéder 35% (assurance comprise). Cette mesure vise à alléger le poids du prêts relais dans un montage financer, en rendant le calcul du taux d’endettement plus favorable.
Une souplesse sur les dérogations possibles
Le HCSF a apporté des simplifications aux règles de dérogation que les banques peuvent utiliser lors de l’octroi de crédits immobiliers.
Ces changements visent à rendre les prêts plus accessibles, tout en maintenant un équilibre entre flexibilité et prudence financière.
Le HCSF a noté que l’utilisation actuelle de cette marge par les banques est inférieure au maximum autorisé. Au troisième trimestre 2023, elle était de 14,3 %, alors que le plafond est fixé à 20%.
Les banques ont la possibilité de déroger aux normes actuelles (taux d’endettement de 35% et durée maximale de 25 ans) pour 20% de leur production de crédits immobiliers. Cependant, ces dérogations sont soumises à des conditions précises : 70% de cette flexibilité est réservée aux ménages acquérant leur résidence principale, dont 30% doit être alloué aux primo-accédants.
Auparavant, les banques devaient strictement respecter cette marge chaque trimestre. Désormais, le HCSF propose de lisser cette marge sur trois trimestres glissants. En cas de léger dépassement sur un trimestre, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) pourra considérer le respect de ces limites sur la production globale de ce trimestre et des deux trimestres suivants comme une correction suffisante.
